01　背景　天王洲アイルの公共空間が抱える維持管理の課題

天王洲アイルでは、開発当初から民間主導により公共空間（橋梁・ボードウォーク・スカイウォーク・エスカレーター・公園など）が整備・運営され、地権者・事業者それぞれが維持管理協定を締結してきました。

しかし近年、以下のような構造的な変化により、協定の実効性や費用負担のあり方が課題となっています。

• 地権者の交代　不動産証券化の進展により、開発当初の地権者から所有者が入れ替わるケースが増加
• 施設の経年劣化　開発から30年以上が経過し、橋梁・ボードウォーク・エスカレーター等の老朽化が顕在化
• 協定の形骸化　当初の協定・ルールが現状に即していないものがあり、実効性の低下が進行
• 管理主体の分散　施設ごとに管理主体・費用負担者が分散しており、担当者交代時の情報継承が困難

02　目的　実態把握と持続可能なエリア運営体制の構築に向けて

エリマネは、こうした課題の実態を現場の声として正確に把握し、持続可能なエリア運営体制の構築に向けた検討の基礎資料とすることを目的に、エリア内22社を対象としたヒアリング調査を実施しました。

• 維持管理協定の実態と課題を当事者の声として把握する
• 費用負担のあり方についての意向・課題意識を整理する
• エリア全体のまちづくりに関する意見・期待を収集する
• 品川区との意見交換およびワークショップにおける議論の基礎資料を整備する

03　実施概要　ヒアリング調査の内容

04　調査結果　22社から寄せられた主な意見と課題

ヒアリングで得られた各社の意見・課題は、株式会社アール・アイ・エー（RIA）の協力のもと、エリア全体の課題として体系的に整理・分析しました。意見は多岐にわたりましたが、大きく以下の３つのテーマに集約されます。

① 公共空間の老朽化への対応

② 意思決定構造の複雑化と合意形成の難しさ

③ エリア全体の魅力向上への期待と賛同

05　考察　課題の構造と今後の論点

今回のヒアリング結果から、天王洲アイルの公共空間維持管理における課題は「施設の老朽化」という表面的な問題にとどまらず、開発から30年以上が経過する中で生じた構造的な変化（地権者の交代・不動産証券化・協定の形骸化）が根本にあることが明確になりました。

一方で、22社の大多数が「エリアをよくしたい」「仕組みを見直すことに賛成」という前向きな姿勢を示していたことは、今後の合意形成プロセスにとって大きな追い風となります。エリマネが関係者の対話を促進する「場」を設計し、行政（品川区）との連携のもとで具体的な解決策を検討することが求められます。

06　まとめ　次のステップへ

今回のヒアリング調査結果は、天王洲アイルの持続可能なエリア運営体制構築に向けた議論の出発点となります。エリマネは本結果を基礎資料として、品川区との意見交換およびワークショップにおける多様な関係者との対話を進めてまいります。

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■ 一般社団法人エリアマネジメントTENNOZ
地区内の主要なまちづくり団体の企業を包括する組織であり、
天王洲地区のまちづくり全般を担うエリアマネジメント組織である。
https://tennoz-am.com/
https://www.e-tennoz.com/whatstennoz/kyougikai.html

■ 水とみどりの天王洲エリアプラットフォーム
品川区と共同で国土交通省補助金事業「官民連携まちなか再生推進事業」に応募し、令和４年度事業として採択され、地域団体であるエリアマネジメントTENNOZと品川区が一体となって「エリアプラットフォーム」を設立

https://tennoz-apf.com/

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